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Alquileres: San Telmo le gana a Puerto Madero

La rentabilidad de alquileres: 
San Telmo le gana a Puerto Madero

Los propietarios obtienen un mejor retorno en los barrios donde los precios de los inmuebles es más bajo. Esperan una pronta recuperación

La rentabilidad promedio que puede sacar el propietario de un departamento en la Capital Federal oscila entre 3,04 y 5,59%, según el barrio. San Telmo y Balvanera son las zonas más rentables, mientras que en Puerto Madero y Caballito es donde rinde menos el negocio de comprar para luego alquilar.
La rentabilidad, que surge de la relación entre el precio del alquiler y el de la propiedad, tiende a ser más alta en barrios donde los inmuebles son menos costosos.
Básicamente porque la diferencia entre el valor de un alquiler para una propiedad de similares características en los distintos barrios no es tan grande como la brecha que existe en los precios de los departamentos.

Los departamentos de dos ambientes en Monserrat son los que ofrecen el rendimiento más alto (5,59 %). Por el contrario, una unidad similar pero ubicada en Puerto Madero, el barrio que posee los precios más altos tanto de venta como de alquiler, ofrece el más bajo rendimiento, con sólo el 3,04 % anual como promedio.

La renta anual más alta por monoambientes también la logran las unidades de Monserrat, con el 4,90 %, mientras que para los departamentos de tres ambientes el pico de rentabilidad anual se obtiene en Constitución, con el 5,22 % anual. 

De todas maneras, la renta sigue siendo baja respecto de los niveles históricos, aunque tuvo una recuperación en el último año cuando pasó del 3,93% en promedio, en julio de 2015, al actual 4,25%.

La renta promedio se ubicó en abril en 4,16%, según el dólar oficial. En tanto, según el sitio especializado Zona Prop, llegó al 4,8%.
En los últimos 7 meses, los alquileres subieron un 17%, y el dólar inmobiliario, un 9%. Este aumento de la renta del alquiler medida en dólares es mayor que el aumento de 4% registrado en el precio de venta de los departamentos, con lo cual hubo una recuperación de la rentabilidad del alquiler.
La evolución de la renta por alquiler dependerá del dólar y de cuánto aumenten los alquileres. 
Por ejemplo, en los últimos 12 meses, la suba de los alquileres fue del 32% (por debajo de la inflación) y el precio de las propiedades en dólares no registró variaciones importantes. Por eso, la renta se mantiene baja. Imagino, almenos en los próximos dos años, que la rentabilidad va a mantenerse.

En las inmobiliarias, aseguran que la renta se mantiene muy baja para los propietarios porque estos no pueden ajustar los alquileres según las subas de sus propios costos. Y apuntan que el negocio está centrado más en la revalorización de la propiedad, es decir, en la reventa.

La rentabilidad de un departamento en Capital Federal oscila entre un dos y tres por ciento anual en moneda constante. De todos modos, debería estar en un seis por ciento, tendría que alcanzar la misma rentabilidad que un bono. 
El futuro blanqueo de capitales impactará en una mayor demanda de alquileres y ventas. El país está dando la confianza y seguridad que se necesita para invertir en propiedades.

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San Telmo, Balvanera y Monserrat son los barrios más rentables a la hora de comprar una vivienda para alquilar. Así se desprende de un análisis de la plataforma especializada Reporte Inmobiliario, que indica además que en Puerto Madero y Caballito es donde rinde menos ese negocio.

Es que la rentabilidad, surgida de la relación entre el precio del alquiler y el de la propiedad, tiende a subir en los barrios donde los inmuebles son menos costosos. Y actualmente hay más brecha en los valores de los departamentos que en el de los alquileres para propiedades similares en los distintos barrios.

Los departamentos de dos ambientes en Monserrat son los que ofrecen el rendimiento más alto (5,59 por ciento). Por el contrario, una unidad similar pero ubicada en Puerto Madero, el barrio que posee los precios más altos tanto de venta como de alquiler, ofrece el más bajo rendimiento, con sólo el 3,04 por ciento anual como promedio.-

 

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